Uno de los esquemas de inversión inmobiliaria que recientemente ha adquirido popularidad entre inversionistas es el Pool de Rentas.  Es posible tener evidencia de diversos casos de éxito a nivel mundial e inclusive nacional. A continuación, abordaremos con una breve explicación de cómo funciona esta excelente herramienta de inversión.

El pool de rentas es un esquema de inversión inmobiliaria donde los propietarios son accionistas de cierto inmueble dependiendo de su monto de inversión o por la adquisición de metros cuadrados del total de un inmueble, puede ser inmuebles de oficinas, comerciales, habitacionales, y usos mixtos, regido y controlado por una administración transparente y eficiente.

Los inversionistas interesados en bienes patrimoniales (de renta) tienen la capacidad de adquirir un inmueble por m2, en la mayoría de los casos desde 50 m2 dependiendo del tipo de proyecto. El esquema de pool de rentas consta de la adquisición de una porción del inmueble en condominio.

El inversionista puede ser socio fundador del inmueble lo que le garantiza su participación durante las diferentes etapas del proyecto. Las adquisiciones de metros cuadrados se realizan por pagos de contado o mediante financiamiento con enganche y pagos mensuales.

Cuando el inmueble comienza su construcción, se registra un régimen de propiedad en condominio, se escritura en las partes proporcionales de los socios y se inicia la promoción por parte de los administradores para la renta del mismo, lo que da como resultado un ingreso seguro para los inversionistas de acuerdo a la proporción y ocupación del inmueble como socio.

El gran secreto del modelo de inversión en pool de rentas es la profesional administración para el manejo de cuentas y elaboración del plan corporativo con los objetivos definidos.

•    Comercializar el inmueble de forma controlada, evitando la competencia desleal entre propietarios.

•    Establecer un comité técnico de toma de decisiones, el cual apruebe presupuestos, vigile los ingresos, determine importes estimados de renta, califique a los posibles inquilinos, etc.

•    Llevar el control administrativo integral: cobranza, ingresos, egresos y repartición de utilidades, entre los propietarios correspondientes.

¿Qué esquemas legales existen para Pool de Rentas?

La instrumentación legal del pool de rentas es muy variada y depende de cada proyecto inmobiliario; sin embargo, existen tres esquemas muy comunes:

Copropiedad: Se da cuando varias personas son copropietarias de uno o varios inmuebles y acuerdan rentarlos a terceras personas, facultando a un administrador para celebrar los contratos, recibir los ingresos y posteriormente distribuirlos entre los copropietarios. Este esquema suele ser adoptado por inversionistas que se conocen entre sí y, por tanto, existe un mayor grado de confianza entre ellos.

Fideicomiso: Este esquema suele ser atractivo para inversionistas que quieren tener un vínculo legal que reciba y distribuya los ingresos derivados de las rentas, siendo atractivo por tener una mayor transparencia en cuanto a estos aspectos.

Combinación de los dos: Es frecuente que los inversionistas participen en un fideicomiso para desarrollar un inmueble y reserven derechos a favor de un administrador para otorgar en arrendamiento las unidades que resulten del proyecto. Los ingresos pueden ser aportados al fideicomiso y posteriormente distribuidos entre los inversionistas, o bien, pueden ser distribuidos directamente por el administrador.

La primera se plantea durante una fase prolongada de tiempo, con el objetivo de lograr una madurez de rentas a corto plazo, manteniéndola en beneficio del propietario. La segunda, y más recomendada, consiste en estructurar las rentas a un número determinado de años para al llegar a su óptima madurez, colocar el inmueble dentro de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) ofreciendo al inversionista un rendimiento superior al promedio del mercado.

Los beneficios al inversionista resultan diversos. Al entrar a un “pool de rentas” se tiene seguridad de inversión y de ingresos, aun cuando el espacio no se encuentre rentado. Se reciben utilidades proporcionales del total de renta del inmueble, se disminuyen costos de mantenimiento, tanto fijos como variables, hasta en una tercera parte en comparación a los costos generados bajo un propietario independiente y, por último, desaparece la preocupación de rentar o administrar su inmueble, ya que será administrado por profesionales, quienes le otorgarán su cheque mensual y generarán una plusvalía considerable.

El concepto de “pool de rentas” resulta sumamente atractivo para el inversionista pequeño, mediano y grande, ya que puede haber opciones de inversión desde aproximadamente 1 millón de pesos obteniendo grandes retornos de inversión a corto y mediano plazo.

Tulum es un gran ejemplo de esta innovadora estrategia inmobiliaria, ya que, se encuentra en el lugar número tres con la ciudad que contiene más desarrollos verticales (después de Playa del Carmen) y dentro de su oferta podemos observar que el 95% de la infraestructura es vertical. Cabe mencionar que el 62% se refiere a un tipo de residencial plus, es decir, precios que oscilan los 4 y 10 millones de pesos. Esto es un indicador de la alta demanda de personas que diariamente ocupan estos espacios con diferentes objetivos, desde vacaciones hasta visitas de trabajo.

Otro dato importante es el crecimiento urbano de los últimos años. En el año 1990 Tulum tenía de sólo 2.000 habitantes. En 2008 ya había 24.000, en 2012 39.000. Es decir, un crecimiento promedio del 15,2% lo que hace esperar unas 120.000 para 2020. A este ritmo se habrá multiplicado la población 60 veces en sólo 30 años.

En conclusión, el pool de rentas es un negocio redituable en ciudad con gran afluencia del país, ya sea por factores como el turismo o industrial. Además de ocupar todas las herramientas de exposición para tu bien inmueble, entre ellas, Airbnb.

Por último, queremos agregar que es de suma importancia que el desarrollo del mismo sea realizado por expertos en la materia y con un gran conocimiento de negocios inmobiliarios.